على أبواب الخطة الخمسية الحادية عشر.. التطوير والاستثمار العقاري إلى أين؟؟

السباعي: إجمالي رأس المال الوطني وصل إلى 187ر1 مليار ليرة سورية بينما بلغ رأس المال العربي فيها نحو 413 مليوناً ودرست الهيئة /59/ طلباً لسوريين و3 لكويتيين و3 قطريين و 2 أردنيين و 5 طلبات من الإمارات وطلب واحد لمصري .

كانت الحكومة السورية قد أقرت قانون التطوير والاستثمار العقاري، وذلك في إطار تطوير قطاع العقارات والسكن وبهدف تنفيذ المشاريع العمرانية المخطط لها في الخطة الخمسية العاشرة، حيث يوفر القانون المرونة والسهولة في تطوير المناطق العقارية وتأمين الأراضي التي تحتاجها المشاريع الإسكانية وسرعة تصديق مخططاتها التنظيمية والترخيص لها وإنشاء شركات مساهمة عقارية تتمتع بالإعفاءات التي تضمنها قانون الاستثمار رقم 8 لعام 2007 وذلك بما يؤدي إلى جانب مشروعات القوانين والقرارات التي ستصدر بالتتابع حول التمويل والرهن العقاري والتخطيط الإقليمي والضواحي والمجتمعات العمرانية إلى إحداث وانجاز مجتمعات عمرانية سكنية وسياحية جديدة ستسهم في معالجة مشكلات السكن العشوائي ومناطق المخالفات وتأمين السكن الملائم والمناسب لمختلف الشرائح الاجتماعية.

وهكذا بدأت عجلة التطوير والاستثمار العقاري في سورية تستعد للدوران كما وصفها المراقبون بعد أن استكملت الأمور شبه الأساسية لتسهل دورانها من إصدار القانون الخاص به ثم إحداث الهيئة ليليه إصدار التراخيص للشركات العاملة في هذا المجال للمباشرة في طرح مشاريعها والتي تحتاج أيضاً إلى الدوافع و المحفزات لكي تسير، وتحتاج إلى جهود داعمة قوية لكي تنطلق ، و لننظر الآن إلى الساحة التي سوف تسير فيها العجلة و ما هي الطرق الممهدة أمامها، ويستلزم لهذا الطريق وضوح في الهدف ودراستهم للأوضاع الداخلية والمحيطة الخارجية بشكل دقيق ومدى الاستعداد لإنجاح هذه الفكرة عبر التخلي عن قوانين كانت ومازالت كارثة حقيقية على النواحي العقارية في سورية منها (القانون /60/ لعام /1979/ وتعديله الضعيف القانون /26/ – المرسوم رقم /5/ لعام /1982/ ) و إصدار قانون تقسيم و توزيع واستملاك و ملكية جريء و عادل , وإصدار أنظمة عمرانية حضارية وما يلحظ في القانون الابتعاد عن المركزية في الإدارة المحلية و إعطاء مجالس المحافظات والمدن الصلاحيات الكاملة (التي نص عليها قانون الإدارة المحلية ) في إدارة شؤونهم ووضع قوانينهم الخاصة دون الحاجة إلى الوصاية من الوزارات، وتشجيع المستثمر و ذلك بتسهيل الإجراءات الإدارية وتخفيض الرسوم المالية و تأمين الغطاء والدعم المالي له , والمساواة في الفرص والمحاسبة الدقيقة و الفاعلة على الإنتاجية و الجودة .
على أبواب الخطة الخمسية الحادية عشر كيف يقيم المعنيون بهذا القطاع الخطوات المنجزة لتكون فكرة التطوير والاستثمار العقاري ناجحة ومجدية وتقدم الخدمات اللازمة للمواطن السوري لا أن تكون فرصة ذهبية – كما نتخوف – للاستغلال والربح السريع للمستثمرين و الإثراء الغير مشروع ويكون الهدف فعلاً حل أزمة السكن في البلاد والتصدي لظاهرة السكن العشوائي وإنهاء ظاهرة الارتفاع المفاجئ في أسعار الأراضي والعقارات والقضاء على ظاهرة المضاربة في سوق العقارات وانعكاساتها السلبية على المواطنين والارتقاء بالوجه العمراني للمحافظات السورية بمشاريع ذات سمة عالية تضاهي المدن العالمية .
المهندس ياسر السباعي (مدير عام الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري) لفت في بداية حديثه إلى مشاكل الإسكان في سورية والتي تتلخص بعدة نقاط أهمها عدم توفر قاعدة بيانات إسكانية شاملة ومنظمة وغياب التخطيط الإقليمي الشامل وتأخر صدور المخططات التنظيمية وقصور القوانين والتشريعات الناظمة لقطاع الإسكان وازدياد الفجوة بين الاحتياج والطلب الفعلي على المسكن وضعف القدرة الشرائية لطالب المسكن (ملكاً أو إيجاراً).

ومن هذا المنطلق أتى قانون التطوير رقم 15 لعام 2008 نص على إحداث الهيئة العامة للتطوير و الاستثمار العقاري الذي أنيط بها مهمة تفعيل دور القطاع الخاص الوطني للمساهمة الفعّالة في تنفيذ سياسة الدولة الإسكانية حيث أن مساهمة القطاعين العام و التعاوني في قطاع بناء السكن لم تتجاوز في أحسن حالاتها
20-25% بينما القطاع الخاص يساهم بنسبة 75-80% وتبعاً لذلك لابد من إجراءات تنظيمية و تشريعية تساهم بتفعيل دور القطاع الخاص والمحلي أولاً والعربي والأجنبي ثانياً . وأكمل السباعي :تولي الهيئة أولوية واهتمام كبير للمشاريع ذات الأبعاد الاجتماعية التي تهدف إلى تأمين إسكان شرائح محددة من المجتمع بشروط ميسرة عن طريق تملك مقاسم معدة للبناء أو تملك وحدات سكنية تقسطاً أو إيجاراً لهذه الوحدات بمساحات اقتصادية وبأسعار تتناسب مع دخل هذه الشرائح، وعن مدى جدية شركات التطوير تطرق السباعي إلى التعليمات التنفيذية التي نصت على مجموعة من الاشتراطات العامة و الخاصة و المالية لتأسيس شركات تطوير عقاري تتمتع بالمصداقية و الملاءة المالية و الإدارية و الفنية تلافياً لما حدث سابقاً من خلال بعض الشركات التي قامت بجمع الأموال من المواطنين وأثرت بشكل سلبي على مصداقية الشركات التي تعمل في مجال البناء و من هذا المنطلق تسعى الهيئة على رفع أداء الجهات العاملة في مجال التطوير العقاري و كفاءتها والتزامها بقواعد ممارسة المهنة و أدائها لزيادة قدرتها على تقديم خدمات أفضل للمستفيدين من هذا القانون وتحقيق المنافسة الايجابية فيما بينها.

وعن سبب عدم تحرك هذه الشركات قال: صدرت التعليمات التنفيذية للقانون 15 لعام 2008 بالقرار رقم 5410 تاريخ 7/10/2009 والتي تعتبر المفتاح الحقيقي لتطبيق القانون على أرض الواقع وقد تقدمت إلى الهيئة العامة للتطوير العقاري أكثر من مائة طلب لتأسيس شركات تطوير عقاري وطنية وعربية وأجنبية و لتوفيق أوضاع شركات مرخصة أصولاً أو لتأسيس مؤسسات فردية وتعمل الهيئة على دراسة الوثائق التي تقدمت بها هذه الهيئات وأعطي الترخيص وفي التفاصيل : فيما وافقت الهيئة على طلبات 15 جهة من شركات عامة وخاصة لتأسيس شركات تطوير عقاري كمرحلة أولى بعد استكمالها للشروط الواجب توافرها ضمن إطار هذا القانون بعد دراسة 24 طلباً حيث قبلت طلبات المؤسسة العامة للإسكان ومؤسسة الإسكان العسكرية كجهات قطاع عام و13 جهة من القطاع الخاص قسمت إلى: (محدودة المسؤولية) وهي شركة نور للتطوير والاستثمار العقاري ، بالميرا للتطوير العقاري، بنا للإدارة والتطوير العقاري، شركة در الخليج للتطوير، رومادا للتطوير، شركة الغد، أميسا، كيان، أبراج الشرق، الأوائل أما الفردية وهي مؤسسة اليمان للتطوير العقاري ومجموعة المكتب العالمي للتطوير والاستثمار العقاري. اثنتان منها يسهم فيها رأس المال العربي في حين تتابع الهيئة مع سبع شركات أخرى لاستكمال بياناتها بالمقابل رفضت طلبات شركتين لعدم مطابقتها للاشتراطات.
وقال السباعي إن إجمالي رأس المال الوطني في هذه الشركات وصل إلى 187ر1 مليار ليرة سورية بينما بلغ رأس المال العربي فيها نحو 413 مليوناً وتمركزت هذه الشركات في محافظة دمشق وريفها سبع شركات وحمص أربع شركات وحلب ودير الزور كل منهما شركة عازياً أسباب التأخر في دراسة طلبات الشركات لعدم توافر الكادر المؤهل لدراستها قبل إحداث اللجنة الاستشارية بداية العام الحالي وإلى التأخر في تقديم الطلبات للهيئة.

وأشار السباعي إلى أن عدد الأشخاص الاعتباريين والطبيعيين من السوريين المساهمين في الشركات التي تمت دراستها بلغ 59 ودرست الهيئة /59/ طلباً لسوريين و3 لكويتين و3 من قطر و2 من الأردن و5 طلبات من الإمارات وطلب واحد لمصري.
وقسمت الخارطة المناطق السورية وفق المساحات الواجب توافرها في مشاريع التطوير العقاري إلى أربع مناطق حيث حددت في محافظات دمشق وريفها وحلب بـ 250 دونما كحد أدنى وفي محافظات حمص وحماة بـ 200 دونم واللاذقية وطرطوس بـ 150 دونماً والقنيطرة ودرعا والسويداء وإدلب بـ 150 دونماً أيضا في حين لم تحدد المساحة الدنيا لمثل هذه المشاريع في المحافظات الشرقية لأهمية التنمية فيها والحد من الهجرة الداخلية.

وعن المشاكل التي يتوقع أن تواجهها ولاسيما أنه لم تباشر الشركات عملها حتى تاريخه قال لا يمكن التنبؤ بالمشاكل التي ستواجهها الشركات ولكن سنعمل بالتعاون والتنسيق مع كافة الجهات الحكومية وبدعم مباشر وقوي من السيد وزير الإسكان والتعمير رئيس مجلس إدارة الهيئة لتذليل أي عقبات أو صعوبات تعترض عمل هذه الشركات .واعتبر السباعي أن الآفاق المفتوحة أمام شركات التطوير العقاري كما سمح القانون لشركات التطوير العقاري الوعد بالبيع وضمن اشتراطات محددة وأعطى فرصة كبيرة لشركات التطوير الذين يتقدمون بعروضهم لتنفيذ مناطق التطوير العقاري بإعداد البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية ونظام ضابطة البناء وفق أسس التخطيط العمراني المعتمدة بالإضافة إلى آفاق أخرى عديدة .

وفي رده عن المدة الزمنية التي سنرى فيها خارطة وأطلس عقاري يبين مناطق التطوير العقاري في سورية اعتبر الأطلس الجغرافي موضوع كبير ولأول مرة في سورية تسعى الحكومة جاهدة إلى إعداد هذه الخارطة والتي تشبه الخارطة الاستثمارية والتي تتضمن مجموعة المشاريع التي تخدم المصالح الحيوية للحكومة وتخدم المشاريع ذات الأبعاد الاجتماعية والأبعاد الإستراتيجية ويسعى فريق العمل الذي أحدث بموجب القرار رقم 1058 لعام 2009 على إعداد المرحلة الأولى من الأطلس الجغرافي لأن فريق العمل هو فريق دائم لتحديث وتطوير هذا الأطلس، ولكن ليس شرط إطلاق الأطلس الجغرافي مع إطلاق وترخيص شركات التطوير العقاري وربما يكون تزامن ما بين إطلاق الأطلس والمؤتمر الذي تنوي الهيئة العامة لعقده في سورية تحت عنوان (المؤتمر الأول للتطوير والاستثمار العقاري في سورية) تحت رعاية وزير الإسكان والتعمير في 20-21/7/2010 وهو الأول للاستثمار والتطوير العقاري ولابد أن تكون المرحلة الأولى من الأطلس الجغرافي جاهز للإعلان عن المشاريع التي ترغب الحكومة بإعطائها للسادة المطورين المرخصين أصولاً.

وعن سبب صعوبة انتقاء المطور العقاري قال: المقصود أن يكون المطور العقاري الوطني والمرخص له بمزاولة مهنة التطوير أن يكون لدية الخبرة الفنية التي تؤهله لأن يكون قادراً على إدارة شركة تطوير عقاري وذلك من خلال مشاريع أعمال البناء والتشييدات التي قام بتنفيذها خلال السنوات الخمس الماضية سواء كانت مشاريع خاصة أو تعهدات لدى الجهات العامة أو مشاريع خارج الوطن . وتهدف أيضاً للحصول على الخبرات الخارجية العربية والأجنبية والتي تعمل في مجال التطوير .

ونفى السباعي أي تضارب بين عمل الهيئة وهيئة الإشراف على التمويل العقاري التي أحدثت مؤخراً واتبعت لوزارة المالية مبيناً أن أساس تحقيق التوازن في معادلة العرض والطلب وحل معادلة السعر يكمن في الأرض والتمويل لافتاً إلى التكامل بين عمل الهيئتين اللتين تشكلان معا إلى جانب القانون 33 الخاص بمعالجة الملكيات في مناطق السكن العشوائي وإزالة الشيوع سلة متكاملة تصب في تطوير القطاع العقاري الذي يعد من القطاعات الكبيرة والواعدة في الاقتصاد الوطني كونه يحرك أكثر من 100 مهنة مرتبطة به بشكل أو بآخر.

وركز السباعي على ضرورة تفعيل عمل الجهات الإدارية وإعطائها صلاحيات كبيرة و أهمية تحديد العلاقة بين الجهة الإدارية والمطور العقاري لأي نوع من المشاريع بعقد يذكر فيه على وجه الخصوص صلاحيات الجهة الإدارية في الإشراف على التنفيذ وواجبات وحقوق الطرفين والالتزامات المترتبة عليهما أثناء التنفيذ بالإضافة إلى الشروط الأخرى التي تتضمن تنفيذ المشروع وفق ما هو مرخص له ضمن المدة الزمنية المحددة ولا يوجد كشوفات مالية بالصيغة التقليدية وإنما العلاقة بينهما علاقة تكاملية وتحاصصية علماً أن المطور العقاري ليس مقاولاً ولا يحق له تنفيذ مشاريعه إلا من خلال شركات مقاولات وبإشراف الهيئة والجهة الإدارية .
وأكد السباعي أن الهيئة هي المايسترو الذي يشرف على أعمال التطوير العقاري ويشجع على جذب الاستثمار الخاص المحلي والخارجي في هذا القطاع، وبين أنه لموضوع السكن العشوائي ملف خاص: حيث أعلن عن وجود دراسات تقوم بها بعض الجهات لمناطق السكن العشوائي لإيجاد حلول وصيغ عملية قانونية تمكن المطور العقاري من استثمار منطقة مسكن عشوائي والحفاظ على حقوق القاطنين والجهات الإدارية والمطور العقاري، وقد بين القانون 15 لعام 2008 التزامات المطور العقاري والجهة الإدارية في مناطق السكن العشوائي حيث يلتزم المطور العقاري بتأمين السكن البديل والمناسب لشاغلي منطقة المشروع وتسليمه للجهة الإدارية وفق المسح الاجتماعي الذي تعده الجهة الإدارية والجاري للمنطقة بتاريخ اعتمادها منطقة تطوير عقاري أو التعويض للراغبين منهم ببديل نقدي كما تلتزم الجهة الإدارية بإخلاء الشاغلين بعد تسليمهم السكن البديل وتسليم موقع المشروع خالياً من الإشغالات للمطور العقاري وذلك وفق الأنظمة النافذة وما ينص عليه العقد المبرم بين الطرفين .

المهندس سرهد حفار مدير شركة اعمار سورية:

اعتبر أن البدايات كانت صعبة بالنسبة لإعمار التي كانت من أوائل الشركات التي عملت في مجال الاستثمار والتطوير العقاري وكان قانون الاستثمار رقم 10 المفتاح الوحيد الذي كنا نستطيع العمل فيه بالنسبة للاستثمار الخارجي وبدأنا بمشروع البوابة الثامنة. وأتى قانون الاستثمار والتطوير العقاري الجديد لحل مشكلة الإسكان في سورية وتطوير المشهد العمراني الموجود ولقد رحبنا به لأنه يضع هيكلية التعامل بين المستثمر والقوانين والجهات الحكومية المعنية بالموضوع. ومن الضروري أن يكون هناك حوافز للمستثمرين ويكون هناك ضوابط بحيث لا يتحول المطور العقاري لمجرد متاجر بالأراضي إنما يكون لديه خطة جدية بالتعامل وأسس للمنتج كيف يطوره ويترك بصمة حقيقية، وللأسف فيما مضى كانت هناك إعلانات عن مشاريع وشركات تطوير خارجية لحد الآن لم نر غير مشروع شركة إعمار.

وفي تساؤل عن سبب تأخر إعمار عن التقدم لتصحيح أوضاعها لتدخل ساحة التطوير العقاري لفت الحفار أن الشركة تقدمت للهيئة بملفها بما يطابق أن تكون مطوراً عقارياً بمشاريع جديدة ولا تدخل المشاريع القديمة ضمن القانون الجديد، وتركز الشركة على إدراج العديد من المواضيع على أجندتها بعد انتهاء مشروع البوابة الثامنة أولها مشكلة المخالفات والسكن العشوائي ضمن معايير عالمية تخفف الضغط عن دمشق وإنشاء ضواحي سكنية على مستوى عال.

وعن المزايا والتسهيلات التي طرحها القانون وصف الحفار القانون بالسهل الممتنع لافتاً أنه يتمتع بالعديد من التسهيلات عبر عدة أمور تركت لأريحية المطور ولكن بنفس الوقت الأمور جميعها معلقة بالموافقات وننتظر أن يكون هناك طرح جدي للموضوع عبر التعاون يكون مجدي لجميع الأطراف. ومن خلال متابعتنا للقانون تأخرت تعليماته التنفيذية ولكنها بالنهاية صدرت ولا يمكن الحكم عليها إلا بعد أن يتم الترخيص للشركات وطرح المشاريع والبدء فيها ومن الطبيعي أن التعليمات لحظت أن يكون مجلس الإدارة لهذه الشركات على سوية عالية وهذا نتمتع فيه كإعمار وهو متداول في جميع أنحاء العالم، وإلى الآن لا يوجد أطلس عقاري في سورية يمّكن المطور العقاري من الاستفادة منه وهو يجب أن يتوازى مع فكرة المخطط التنظيمي وهذا مهم لاستقطاب المستثمرين ليكون لدى الحكومة توجهات حسب الخطة العامة لكل المناطق وتنميتها بكل الفعاليات. معللاً ذلك بما حدث بمنطقة يعفور حيث لا تقدر أن تمنح مشروعاً متميزاً بفعاليات متميزة وهو على مقربة من مشروع آخر مشابه ونلاحظ أن الجهة المعنية أعطت تراخيص للعديد من المشاريع على مستوى كبير من المساحات بنفس النظم والمتطلبات والشروط.

وبالانتقال إلى ماذا يمكن أن تقدم إعمار في مجال إيجاد سكن لذوي الدخل المحدود قال حفار: سبق وكان لدينا مذكرة تفاهم مع المؤسسة العامة للإسكان في موضوع بيوت ذوي الدخل المتوسط والمحدود ولا نريد أن نظل في مجال الأقوال ثم نصدم بأمور غير منطقية، ويمكن أن ننتقل للعمل مع الهيئة في هذا الموضوع لتحديد أراض لمشاريع يمكن العمل عليها وتحديد حاجيات الإسكان وماذا تخدم من العجز لهذا النوع من البيوت.

أما بالنسبة لمناطق السكن العشوائي فلقد أوجد القانون لها حلاً فبدأ باستملاك الأراضي وأوجد حلاً بتقديم سكن بديل وهذا الشيء موجود في شركة إعمار شام وكانت تجربتنا الانطلاق إلى هذه المناطق وإيجاد الحلول لها، وقبل أن يصدر القانون وضعنا رؤية لبعض المناطق بتأمين سكن بمزايا معينة في مدينة صغيرة تنقل إليها الناس ويعاد بناء منطقة العشوائيات لمصلحة المجتمع ككل. وهنا ستلعب الحكومة دوراً مهماً بتأمين القروض لتسيد قيمة السكن الجديد بشكل لا يؤثر سلباً على حياة المواطنين.
وحذر الحفار من موضوع استغلال لمشاريع أعلنت ولم ينفذ منها شيء إلا الترخيص وبالتالي أوقف المشروع تماماً مما يسبب إحراجاً للجهات الحكومية و التباس لدى المواطن المكتتب، بينما هو لا يباع بهذا الشكل. وتوقف الحفار عند علاقة المطور مع الوحدة الإدارية: في أمر الكشوفات للمشروع فلابد أن تتم كافة التعاملات والتدقيق قبل الترخيص لجميع الشركات وتتأكد من نواياها وأشخاصها والشهادات المعنية وموضوع المشاركة بينها ويسهل عملية التطوير إذا كان هناك تفاهم بالرؤى والأمر يتوقف على مدى اتساع الأفكار ومدى تقاسم المسؤوليات والخبرات لإنتاج شيء منطقي ومن ضمن المجتمع المحيط. وقال: يجب أن يكون لدى المطور الإمكانية والتصور ماذا سيعمل ثم يأتي دور الهيئة لتقدم التسهيلات والجدية بالتعامل وخلق نظم تعاملية تسهل الأمور على الطريقة الدولية ، ومن المهم أن يتم موضوع الموافقات بسرعة ويكون هناك هدف مشترك لنجاح المشروع ويجب أن تلتزم الهيئة بمتابعة وتذليل الصعاب أمام توجيه الاضبارة وتسييرها بما يشمل مواضيع الخدمات. والتي تكون محصورة بالهيئة وعندما تريد طرح ما لديك أمامها ومقارنة ما تريد أن تفعله بالتوازي مع المخطط التنظيمي والتساؤل إذا كان يخدم المجتمع، ويتم تبني الترخيص من الناحية الإدارية قبل المالية علماً أن الهيئة لم تطرح هذه الفكرة، معتبراً أن المطور العقاري لا يملك عصا سحرية ويجب على الحكومة أن تمشي معه خطوة خطوة إذا أرادت السير قدماً. وفي مجال التمويل العقاري لفت إلى أن البنوك الحكومية مؤهلة لهذا الموضوع ولديهم القدرة للقيام بدور ايجابي ومرونة في مساعدة كلا الطرفين، ووجه الحفار رسالة إلى الهيئة بضرورة الثقة بالمستثمر والمطور العقاري بشكل عام.

المصارف التجارية ستحقق عائد على الاستثمار يفوق أربعة إلى خمسة أضعاف العائد الذي ستحققه شركات التمويل العقاري
السيد هاني مخلوف (رئيس مجلس إدارة مجموعة الهاني التجارية):

أشار إلى انه أكثر ما يلح كمطلب في القانون رقم 15 هو المسكن حلم الشباب السوري وهم الشريحة الأكثر تأثراً بارتفاع أسعار العقار في سورية لأنهم يعتقدون بأن المنزل مازال أهم متطلبات الحياة الزوجية إذ يعتبر هو أثمن شيء يسعون إلى امتلاكه، وهو الاستثمار الأكبر في حياتهم. ويستلزم لهذا القانون عدة متطلبات تعد شرطاً لازماً كان أولها قانون التمويل العقاري الذي لابد أن تراعي الهيئة العاملة بموجبه إعداد قانون ترخيص شركات التمويل العقاري وتنظيم قطاع التمويل العقاري وتنمية مدخراته والإشراف عليه لتعزيز دوره في الاقتصاد الوطني والعمل على تنظيم سوق التمويل العقاري في سورية وحماية حقوق الأطراف المختلفة المشاركة في عمليات التمويل العقاري وتوفير العمل على هذا التمويل لمختلف فئات المجتمع وفقاً لحاجاتها وإمكاناتها المالية مع مراعاة أوضاع أصحاب الدخول المحدودة والمتوسطة الدخل والأسر الجديدة إضافة إلى الالتزام بقواعد ممارسة المهنة وآدابها لزيادة قدرتها على تقديم خدمات أفضل للمستفيدين من التمويل العقاري وتحقيق المنافسة الإيجابية فيما بينها.

ونتوقع أن يكون الطلب قوياً على التمويل العقاري في المستقبل القريب، لكن ذلك لا يكفي دون النظر إلى العائد على الاستثمار، ولهذا فإن أهم مشكلة ستواجه شركات التمويل العقاري تتمثل في المنافسة الشرسة المتوقع ظهورها من القطاع المصرفي الذي يحرص هو الآخر على دخول هذه السوق الواعدة والسيطرة عليها، ما يجعل التساؤل مطروحاً: مَن مِن الطرفين يملك مقومات النجاح ؟؟ ومَن مِنهما سينتصر في النهاية؟؟ للإجابة عن هذه التساؤل، يجب مقارنة آلية عمل شركات التمويل بآلية عمل المصارف التجارية وهنا يجب أن نضع في اعتبارنا أن شركات التمويل العقاري لن تتمكن بأي حال من الأحوال من تمويل ما يزيد على رأس المال «أو على الأكثر ضعف رأس المال في حال إصدار صكوك أو سندات بنفس قيمة رأس المال» بينما ستتمكن المصارف التجارية وبسهولة من تمويل أضعاف رأس المال نتيجة لاعتمادها على ودائع العملاء، التي تساهم في تمويل ما يقرب من 80% من الأصول وهو ما يميز القطاع المصرفي عن باقي القطاعات الاقتصادية.

ماذا يعني ذلك؟ هذا يعني أن المصارف التجارية سيكون بمقدورها تحقيق عائد على الاستثمار يفوق بنحو أربعة إلى خمسة أضعاف العائد الذي ستحققه شركات التمويل العقاري، وبالتالي سيكون للمصارف التجارية القدرة على التحكم في الأسعار وبهوامش الربحية ما يمكنها وبكل سهولة من السيطرة المطلقة على هذه السوق إن عاجلاً أو آجلاً، في حين سيجد مساهمو شركات التمويل أنفسهم أمام أمرين أحلاهما مر: إما البقاء مع قبول عائد متواضع على رأس المال لا يتناسب مع عوائد الاستثمار المحققة في النشاطات الاقتصادية الأخرى وإما القبول بالتصفية والبحث عن فرص استثمارية بديلة.

وفي الحديث عن القوانين الأخرى التي دعمت عمل القانون 15 وصدرت بالتزامن معه القانون رقم 7 للعام 2010 القاضي بفك ارتباط المديرية العامة للمصالح العقارية من وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي وربطها بوزارة الإدارة المحلية وهو يعد قراراً هاماً ونوعياً لما له من أهمية في تنفيذ القرارات والتعليمات الخاصة بتنظيم وعمران المدن والاستملاك ومخالفات البناء وإزالة الشيوع للعقارات المبنية داخل وخارج المخططات التنظيمية. والقانون يسهم في حفظ الملكية وحل النزاعات وتحسين المخططات التنظيمية ويسهل قيامها بتنفيذ مخططات استعمالات الأراضي بما يتوافق مع التخطيط الإقليمي لتحقيق تنمية مستدامة ومتوازنة ويحقق توحيد مرجعية السجل المؤقت والدائم في مرجعية واحدة ما يسهل تنظيم وإنجاز المطلوب وفق برنامج فني وحقوقي وزمني واضح. و يضمن المعالجة الفنية والحقوقية لمناطق السكن العشوائي كونها ترتبط بعمليات المسح والتخطيط وإزالة الشيوع ما يوضح أهمية التكامل في المعالجة ويتحقق ذلك بمرجعية واحدة للمصالح العقارية والتخطيط العمراني .
وفي الحديث عن سبب ارتفاع أسعار العقارات السورية بين هاني مخلوف أنه: لا يرتبط بالأزمة العالمية التي هي في الأساس أزمة سيولة، وتقوم المصارف السورية بطلب ضمانات كافية عند شراء أي عقار من حجز العقار و وجود كفلاء … الخ و بالتالي لا خوف من إفلاس المقترض. وان الجمود الحاصل حالياً في سوق العقارات المحلية يعود إلى موضوع العرض والطلب حيث تخوّف المشتري من الشراء و انتظار انخفاض الأسعار الأمر الذي أدى إلى حدوث الجمود في سوق العقارات. ولدى سؤالنا عن سبب احتلال دمشق موقعا متقدما لناحية ارتفاع أسعار العقارات أشار مخلوف أن السبب الرئيسي لهذه النتيجة هو عدم تدخل الدولة بشكل فعال من خلال عدم توزيع أراضي للجمعيات، وتأخر المخططات التنظيمية، وفساد البلديات و غض النظر عن المخالفات، وغياب تخطيط حقيقي لحل الأزمة، و البحث عن حل بدون أي أعباء على الدولة.

وأضاف مخلوف: بالرغم من الخطوات الإعلامية التي قامت بها الدولة من خلال السكن الشبابي أو السكن العمالي. إلا أنه هناك فجوة بين عدد حالات الزواج وعدد وحدات السكن المنفذة وكل تأخر في حل أزمة السكن سيفاقم المشكلة.والعامل الآخر الذي يسبب ارتفاع أسعار العقارات هو العامل النفسي المتعلق بأصحاب العقارات، فبغياب أي مؤسسات متخصصة في التخمين العقاري، والدور السلبي للدولة و الخلل بين العرض والطلب أدى إلى عدم وجود ضوابط حقيقية لهذه السوق و بالتالي كل شخص يحدد الأسعار على هواه. أيضا قرار أصحاب العقارات يتأثر بالشائعات و المحيط من المعارف و الأقارب، فيكفي أن يقنع احدهم جاره أن سعر بيته قد ارتفع بمقدار مليون ليرة سورية حتى يتمسك الأخير بالسعر الجديد، كذلك غياب الشفافية في الحصول على المعلومات الضرورية يزيد من قوة الشائعات.

كما لفت التقرير الاقتصادي الذي أصدره بنك عودة أن أسعار العقارات قد تراجعت بين 10 – 20% كما بين التقرير أن ثمة عدد كبير من المشاريع العقارية التي أعلن عنها في العام 2009 لم يبدأ تنفيذها بعد و لكن لا تزال قيد التخطيط أو على وشك أن تبدأ وبتحقيقها ستتغير الخارطة للمشاريع العقارية السورية وستزدهر هذه الصناعة أكثر وستحقق عائدات كبيرة وتروي ظمأ الحاجة الماسة من قبل المستثمرين والمغتربين والعرب ولكن ستكون هذه الصناعة مقصورة في ظل عدم طرح وتنفيذ مشاريع لذوي الدخل المحدود والشباب وبالتوازن بين هذين المطلبين نكون قد بدأنا بتطوير مجال الاستثمار والتطوير العقاري ونحقق قفزة نوعية تعود بالخير على الجميع.

لابد لكل منطقة تحتاج لتطوير عقاري أن يباح لها وضع قانون خاص بها من قبل الوحدة الإدارية المحلية
المهندس نبهان نبهان (المدير العام للشركة العامة للبناء والتعمير)قال :

ما يميز القانون 15 لحظه لفكرة أنه يمكن لشركات القطاع العام أن تكون مطوراً عقارياً وهذا يعتبر نقلة نوعية هامة جداً ضمن ثورة التشريعات التي صدرت خلال السنوات الأخيرة والذي جاء ليلبي حاجة ملحة لمعالجة مشاكل السكن العشوائي التي تفاقمت بشكل كبير لأسباب مختلفة اجتماعية وذاتية وموضوعية. ونحن كشركات ضمن القوانين التي شرعنت عملنا في داخل الجمهورية العربية السورية وخارجها أعتقد أنه من المتاح لنا أن نكون مطورين عقاريين ونحن نسعى لأخذ هذه الموافقة وتم إرسال كتاب خطاب للسيد الوزير ليحيله لهيئة التطوير العقاري، وبالتأكيد الخطوة الرئيسية كانت إصدار القانون، إلا أنه ومن وجهة نظرنا وبعد اطلاعنا على التجربة التركية كنت أتمنى أن يفرز العمل التنفيذي حالة باتجاه مرجعية واحدة لأخذ الموافقات اللازمة والخاصة فكل منطقة في تركية كانت تحتاج إلى تطوير عقاري أبيح لها وضع قانون خاص لها من قبل الوحدة الإدارية المحلية وتوضع أدبيات التي تشرعن تطبيق هذا القانون (بمعنى التسعير، كيف تعوض على السكان الموجودين والمدة) وهذا مطلوب بشكل ملح لتنجح هذه الفكرة. ومن الايجابيات السماح للوحدة الإدارية وضع مخططات تنظيمية في منطقتها وتتعامل مع شركات التطوير ومسموح لها تسعير الأراضي ولكن ضمن قانون التسعير القديم فمن الضروري أن يخرج قانون تخمين جديد للأراضي. وفي حديثه عن مناطق السكن العشوائي لفت أن كل منطقة في المحافظات تحكمها أدبيات وضرورات اجتماعية التي أفرزت هذا النوع من السكن العشوائي ولا يمكن أن تطبق صيغة جاهزة بمكانين لأنه لا يوجد تطابق بالأصل في السبب الذي أفرز الجو العقاري والسكن العشوائي الموجود.

وآمل أن تكون الوحدات الإدارية قادرة أن تكون مطوراً عقارياً واعتقد أنه عند البدء في تنفيذ المشاريع سيكون هناك العديد من القضايا الملحة التي لابد أن تعيد النظر فيها، ولابد من الاستفادة من المضامين الايجابية للقانون واعتقد هذا الذي ينقي بيئة العمل ويخلصها من شوائبها أثناء الحصول على التراخيص من الجهات المختصة.
وفي شرح عما يمكن أن تقدمه الشركة العامة للبناء من مشاريع لحل مشكلة الإسكان في سورية رجع المهندس نبهان إلى المرسوم 169 لعام 2003 الذي نص على دمج شركتي البناء وشركة الساحل ضمن إطار عملها وبنيتها الداخلية وأحد أهم أهدافها إقامة المباني والوحدات السكنية والضواحي المتكاملة اضافة الى التشريعية المتميزة والمرونة التي تضمنها المرسوم 84 لعام 2005، وأعددنا دراسة لفكرة ضواحي متطورة بسعر اقتصادي هذه الفكرة تم عرضها على مجلسي مدينة اللاذقية وحماه وعلى أكثر من مجلس مدينة ونحن بانتظار الجواب، بحيث تعطينا هذه الجهات الأرض ونعمر عليها بشراكتهم ضواحي لائقة بسعر اقتصادي. وأفصح مدير الشركة العامة للبناء أنه سيتم تفعيل الفكرة بالتنسيق مع المصرف التجاري السوري الذي سيقدم التمويل للمشروع.

قانون التطوير العقاري يحتاج إلى استكمال تفصيلاته
المهندس محمد فائز الباني مدير مشاريع شركة بالميرا :

نوه إلى أن شركة بالميرا تعمل بالتطوير العقاري منذ خمس سنوات وكنا نأمل بإصدار قانون يخدم الاستثمار والتطوير العقاري في سورية بكل جوانبه وبالحقيقة نعتبر القانون 15 نقلة نوعية ممتازة بهذا الاتجاه وهناك نقاط ايجابية كثيرة أهمها المرجعية الواحدة وبالميرا من أوائل الشركات التي توافق أوضاعها في هذا الاتجاه لتنسجم مع القانون . ولفت الباني أن الهيئة العامة متعاونة رغم قلة كوادرها ومديرها العام طموح ويريد دفع العملية إلى الأمام ونعتقد أن القانون 15 ذو نقاط ثورية بهذا الاتجاه ونتمنى أن يكون التطبيق بنفس الاتجاه على صعيد المخططات التنظيمية التي كانت تأخذ سنين لتنجز وتدقق ثم تعتمد ونتمنى تفعيل الصلاحية التي أعطيت للمطور بإعداد المخطط وفق ما يريد ضمن الاشتراطات والخطوط العريضة للتطوير العقاري والعمراني.
وقال الباني أن الخطة الخمسية العاشرة وضعت أهداف معينة لقطاع الإسكان في القطر من 400 إلى 480 ألف مسكن ضمن الخطة وهذا الكلام بمقدار 80 ألف بيت (25% قطاع عام) بينما القطاع الخاص 60 ألف بيت سنوياً وهذا الحديث له ضوابط أساسها موضوع التمويل العقاري فمن الضروري أن تأخذ الدولة بيد ذوي الدخل المحدود بكل المقاييس فحتى ببيوت المخالفات لا يستطيع أن يشتري بيت قد يصل سعره من 800 ألف إلى مليون ليرة سورية ، إذاً فالعبء كبير ومن الضروري أن تكمل الدولة حل مسألة التمويل العقاري ويتلازم صدوره مع انطلاق مشاريع التطوير العقاري ويتعامل ذوي الدخل المحدود معاملة تفضيلية على العكس مما يجري الآن فهناك أشخاص يشترون فلل ويعطى لهم قروض ويعاملوا معاملة ذوي الدخل المحدود.

وانتقل الباني إلى موضوع المخالفات والسكن العشوائي الذي سيشغل حيز كبير من اهتمام الهيئة ومن الضروري التفرغ له، والإحصائيات تقول أنه من 25 إلى 40% من سكان سورية يسكنون بمناطق المخالفات وترتفع هذه النسبة في المدن وترتفع بدمشق بحدود 35%، والى الآن لم تتبلور لدى الهيئة رؤية كاملة بالنسبة لموضوع المخالفات، والأفكار الموجودة لدينا بحاجة إلى تبلور بالتعاون مع كل الأطراف (الهيئة، البلديات، الإدارة المحلية) إضافة إلى هيئة التمويل العقاري ونحن ملتزمون بمجموعة ماس وشركة بالميرا بمقولة (من أجل سورية) ونحاول أن نكون رواد في التنمية المجتمعية ومستعدون لتكون لدينا الأرضية لنساهم في هذه التنمية. وكان لدينا مشروع قبل القانون بخلق مدينة صغيرة جنوب دمشق سميناها مدينة السنديان عبارة عن حوالي 3000 وحدة سكنية وسنبدأ في تقديمها في المرحلة القادمة في ظل أن مشروعي تلال الياسمين و تلال الشمس يأخذان جل اهتمامنا.

وتطرق الباني إلى مسألة الوعد بالبيع وإشكالاتها التي يجب أن تحل حيث ينص القانون أن يودع المال بحساب المشروع ولا يحرك هذا الحساب إلا المطور والجهة الإدارية "حساب مشترك" و هذا يضع روتين يعقد الأمور: من ناحية أن البلدية ليس لها علاقة بالتفاصيل أو ليس لديها الخبرة والممارسة ومن الممكن أن تكون بلدية من الدرجة الثالثة أو الرابعة ولذلك يجب إيجاد طريقة وضوابط أخرى للمراقبة وليس أن يوكل لبلدية ويحملها حمل كبير أكبر من الذي تقدر عليه والأكيد أن القسم الأكبر سيتخوف لإعطاء أمر الصرف، وفي جانب آخر لماذا ندخل الجهة الإدارية في ظل أنه بيني وبين الشاري عقد وترك موضوع الرقابة للمصرف الذي يجب أن يتولى الموضوع.
وناقش الباني مسألة ارتفاع أسعار البيوت بسبب ارتفاع أسعار الأراضي المعدة للبناء فأقل سعر للمتر في سورية من 15000 ويصل هذا المبلغ إلى 300 ألف ليرة وهذا يتضمن بشكل رئيسي قيمة الأرض بهذا البيت وقيمة الأرض تشكل 90% من قيمة البناء منبهاً أن هذه المشكلة لم تحل ما دام مخطط الأطلس الجغرافي غير جاهز وفي اليوم الذي تفتح فيه باب التطوير العقاري سيتغير الحال. وعن نسبة التأمين اللازم وضعها للمشروع والبالغة 5% من القيمة الإجمالية قال هذا الأمر غير معقول وهذه المشاريع لا تربح 5% والفكرة بالربح عن طريق دوران رأس المال الذي سيجمد منه 5% إلى حين انتهاء المشروع وهذا أمر غير مقبول. ومن ناحية أخرى هذا التخوف مشروع ولكن الحل لا يكمن هنا إنما أن تكون الرقابة مستمرة وفاعلة ولا أدخل المطور بروتين وباب للفساد من خلال الهيئة التي يجب أن تكون دائماً متفاعلة معه. وأردف الباني نتمنى أن يكون هناك مناقشات بين الهيئة والمطورين للوصول إلى آليات عمل ولكن يجب أن يبدأ أحد ما "إذا أردت التغيير فاخرج من عتبة دارك". أما بالنسبة للخدمات والبنى التحتية فالمطور مطالب بتأمينها وهنا تكمن مشكلة في أنني غير مخول بتوليد الطاقة أو بيعها وقانون التطوير العقاري يحتاج إلى استكمال هذه التفصيلات.

شخصنة التطوير والاستثمار العقاري خوّف كثيراً من المستثمرين
ملهم مهدي المنصور (رئيس مجلس إدارة جمعية إعمار سورية التعاونية):

شرح أن العمل في قطاع الإسكان ينقسم إلى قطاعين الأول التطوير العقاري والثاني هو الجمعيات السكنية التي ساهمت بدور فعال سابقاً ولكننا نتأمل من قانون التطوير العقاري أن يحل مشاكل متعددة موجودة في سورية بالنسبة لذوي الدخل المحدود والثاني لشريحة الأشخاص التي تريد سكن مرفه وعالي الجودة ، والجمعيات السكنية تقدر أن تؤمن الاثنين ، ومن جهة أخرى نعتبر قانون التطوير العقاري نهضة قوية بموضوع الخلق والبناء دون الوقوف أمام عوائق التنفيذ وفق معايير على مستوى العالم هي الأفضل والأجمل من ناحية إعداد المخططات التنظيمية وتنفيذ أفكار خدمية والإنشاءات، وما يميز هذا القانون تخطيه للعديد من المشاكل أهمها مشكلة الأراضي فعلى سبيل المثال عندما خططنا مشروعنا في مشروع دمر وجدنا عقار صغير بمساحة لا تذكر ولكنه كان (ج ع س) من أملاك الجمهورية العربية السورية وهذه لا يمكن شراؤها من الدولة، وبالتالي شكل لنا أزمة واضطررت للالتفاف على العقار فعملياً خلقت مشكلة ضمن التخطيط العمراني ولم أدخل بالمواصفات العالمية على حساب هذا العقار وهذه المشاكل حلها القانون 15 وألغى الاستملاكات الجزئية التي تتحول إلى مصلحة المطور العقاري وبالتالي تنعكس على المواطن الذي من حقه أن يتلقى مستوى خدمي أعلى. وتجاوز القانون المشاكل مع البلديات وتراخيص الحفر ولقد اطلعت على قوانين مشابهة في أمريكا قد سبقها هذا القانون وهو أفضل ولكن هناك مشكلة بوجود سلطة لهيئة التطوير العقاري تخولها إلغاء ترخيص المطور العقاري بوجود مشاكل معه أم لا ، (وقد وردت يحق للسيد الوزير إلغاء صفة المطور بأي لحظة يرونها مناسبة) وهذا العبارة مطاطة، ونحن لسنا مع المعايير المطاطة، وهناك مشكلة ثانية بالالتزام مع الجهة الإدارية التي أعطاها قوة أكثر من المطور العقاري وهذا حقها بالنهاية . وتابع الأستاذ ملهم: ملاحظتنا الوحيدة هي شخصنة التطوير والاستثمار العقاري فالقرار التقديري للهيئة بموضوع التطوير العقاري وهذا القرار خّوف كثيراً من المطورين العرب والأجانب للدخول والاستثمار وهذا أمر مشروع لهم لأن مشاريع التطوير العقاري مشاريع ضخمة وتكلف المليارات، وهم غير مستعدين في حال أي قرار من الهيئة بإيقاف عملهم وهنا ألغي عامل الأمان المهم في أي مشروع لا أعرف نتائجه. ومن ناحية أخرى أوافق على مجموعة الصفات والشروط الواجب توفرها في المطور العقاري التي وردت في القانون وهناك كثير من الأشخاص فكروا أن يعملوا بالتطوير العقاري وأقنعوا بعدم الدخول بهذا الموضوع لأن الملاءة المالية لا تكفي، في ظل المنافسة مع شركات ضخمة لديها خبرة عشرات السنين قادرة على التخطيط لمشاريعها بشكل صحيح. وفي جانب آخر المرسوم لم يأت على ذكر الشخص الطبيعي فيما خالفت التعليمات التنفيذية هذا الأمر وهنا خالفت التعليمات المرسوم شكلياً إلا أنها تأتي بشكل صريح، علماً أن التعليمات كانت تعبق بالعديد من التجاوزات، ولكن بالناحية الموضوعية لم تخالف. إضافة إلى أن تعيين المناطق العقارية ربطت برئاسة مجلس الوزراء وهذا من الناحية التصديقية ومعد هذا القانون هيئة التطوير والمجلس حكماً، ونحن ننتظر خارطة التطوير العقاري ولدينا ملاحظة عليها فموقع دمشق الكبرى 25 هكتار هو أمر كبير نسبياً وهذه المساحة الضخمة غير موجودة إلا في ريف دمشق وهناك العديد من الدراسات حول واقع هذه المحافظة من قبل جايكا وعملت عليها شركة خطيب بوعلمي للدراسات حيث ذكرت ملاحظات بعدم اعتماد محاور التطوير العمراني فيها وهناك نقاط محددة كان من الضروري أن تعتبر أطروحات تطوير عمراني لم تعتمد، هوائها جيد صحياً مثل المعضمية وجديدة عرطوز باتجاه قدسيا، الزبداني لم تشّمل كمناطق تطوير عقاري وتنمية عمرانية. وهناك محور كان من الضروري أن يخرج منه التطوير العمراني وهو محور حرستا لأنها سيئة بيئياً ومن المفروض ألا تعتمد مناطق تطوير عقاري بل مناطق مدن صناعية، وهنا أقول أن اختيار مناطق التطوير العقاري مهم وأثني على الشخص الذي فكر بأن تكون عدرا منطقة صناعية. وقال منصور: ما يميز قانون التطوير العقاري معالجته لمشاكل السكن العشوائي التي لا يمكن أن تحلها الحكومة بنفسها لأنها غير قادرة على البناء وهنا يأتي دور المطور العقاري لمعالجة خاصرة دمشق (مزة 86 وعش الورور ونهر عيشة) بشراء أراض بعيدة وبناء مدن عليها ونقل المواطنين إليها ثم أهدم هذه المناطق وأعمرها من جيد وهنا تتم الاستفادة من خلال دخول مبالغ طائلة إلى البلد، ولكن يا ترى وهنا نرجع إلى المعايير : هل معيار هذه المعالجة سيكون بالشكل الصحيح من خلال إحصاء عدد العائلات وفتح باب للفساد لدخول أشخاص لا علاقة لهم في بيانات المستفيدين، ولذلك يجب أن يقوم المطور على مسؤوليته الشخصية بهذا الإحصاء بإشراف الهيئة وجلب شركات مسح اجتماعي خارجية على مستوى عال ومعايير هذا المطور الذي سيغير بهذه الخاصرة الضعيفة التي ستشكل الهوية العمرانية الجيدة لدمشق لاحقاً في ظل وجود23 منطقة مخالفة بمحيط دمشق، وأتمنى أن تكون معايير القانون عادلة. وما يميز قانون التطوير العقاري أنه يستطيع أخذ مناطق داخل وخارج التنظيم ولكنه للأسف ارتبط بقوانين الاستملاك العام وهنا تكمن المشكلة في قوانين التخمين العقاري الذي يتوقع أن يصدر عما قريب . وعن عدم سماح القانون للشركات بإعلان عن مشاريعها قبل أخذ الإذن بوقت مسبق قال: هذا أمر صحي فالشركات الضخمة تحتاج إلى برومغندا إعلامية لضاحيتها أو مشروعها والأقوى يبقى بالسوق والاستثمار غابة والأقوى هنا إعلامياً وهذا سيرجع إلى معيار الهيئة هل مسموح له أم لا . وبالانتقال إلى مسألة تعيين المدراء وضرورة إبلاغ الهيئة وموافقتها لم يحبذ منصور هذا الإجراء معتبراً أنه من المفروض أن توافق فقط على المدير العام ، وحكماً الشروط العامة مطلوبة ولكن ألا تكون تقديرية التي تكون باب للأخطاء بالعمل أو لاحقاً بالفساد. وننتظر التعليمات التنفيذية لقانون شركات التمويل العقاري ولقد استغربت أصلاً لكون السيد وزير المالية رئيس مجلس إدارة هيئة التمويل العقاري لأنه خارج القطاع وكان من المفروض أن تكون هيئة الاستثمار وهيئة التمويل هيئة واحدة وهذه ملاحظة عامة. وقانون التمويل إذا قارنوه بالقانون 32 والقانون 39 ستبرز فائدته بموضوع التمويل كلما ازداد عمل المطور كلما قدر أن يوصل العقار للمواطن بتسهيلات أكثر، وكلما كانت دورة الرأس مال أسرع ،وأتمنى أن يكون التعامل مع المطور العقاري عن طريق المصارف ويصدر قرار أو قانون يتضمن بالتمويل بالتعليمات التنفيذية "يكون التحصيل المشار إليه عن طريق المصارف"حتى لا يدخل موضوع البنوك- وهنا أشير إلى موضوع غسيل الأموال- فحسابات المواطن عندما ترسل ثمن ما تم شراؤه فترسل إلى المصرف وبالمقابل عندما يدفع المطور ثمن الأرض يدفعها عن طريق المصرف وليس عن طريق الأموال الكاش وهذا سيجنب سورية ويجنبنا كسوق منافسات لا نعرف خلفيتها المالية على مستوى العالم، وتنبئ منصور أن سورية ستصبح من رواد الاستثمار والتطوير العقاري في حال تفاديها هذه الثغرة.

هل سينال ذوو الدخل المحدود نصيبهم من الاهتمام عبر هذا القانون
الدكتور نبيل الأشرف معاون وزير الإدارة المحلية الأسبق :

في حديثه عن الأنظمة والقوانين في سورية المتعلقة بالاستثمار والتطوير العمراني قال: أنها ما تزال مكبلة ومجمل ما نفذ من مشاريع هي عبارة عن رؤية القيادة بضرورة وجود مثل المشاريع والسبب يعود للقوانين والروتين وللموظف العادي الخارج عن استيعابه تفعيل هذه القوانين وعدم وضع العصي في الدواليب ولذلك كان القرار يأتي من السلطة الأعلى وكلنا يذكر مشاريع الديار القطرية، ومشاريع عمران الأدهم"البارك الشرقي" الذي كان مقدس في تلك الفترة إلا أن الشركة لم تستطع أن تتابع كما يجب وأتى بعد ذلك محله متحف الفن وبنفس المنطقة أعطي الترخيص لمنشأة سياحية بعامل استثمار رقم 8 ، وبنفس الطريقة في منطقة البرامكة.

وتذكر الأشرف في وقفته قانون المجتمعات العمراني القرار (16/م و) والذي ينظم المجتمعات العمرانية الجديدة الذي أخذ بالحسبان ضرورة وجود رؤية لتطوير القوانين الحالية لتتناسب معها وتم العمل على مشروع القانون -العمران الموحد- وأٌعد وقٌدم وللأسف لم يلق آذاناً صاغية بسبب وجود بعض الجهات لا تريد سحب البساط من تحتها. في حين أتى القانون رقم 15 بناءاً على احتياجات وتبني جهات حكومية له (وزارة الإسكان بالجهة الأولى) ولكنه عانى بارتباطه مع قوانين الإسكان في سورية . واعترض الأشرف حينها على بعض العبارات التي وردت بالقانون أمام وزير العدل عبارة" خلافاً لأي نص نافذ" حيث كان من الضروري أن يفند الفقرات ويفقطها، إلا أن الأشرف لا يخفي تفاؤله بالقانون الذي يتيح الانطلاقة بمشاريع ضخمة ضمن تنظيم مؤسساتي وإتاحة الفرصة والمجال أمام المطورين العقاريين والحكومة للتعاون، حيث عالج قصور بعض القوانين الموجودة كالقانون رقم 26 لعام 2000 الذي أزاح القانون 60 وكان أكثر عدالة منه لكن حتى 26 لحد الآن لم تستفد أي منطقة في سورية منه وهناك بعض الأضابير الخاصة ولكنها لم تصدر لحد الآن. وأبدى تخوفه أن يلحق به ما لحق بالقانون رقم 9 لعام 1974 بسبب الإجراءات الموجودة فيه والمدد الزمنية التي تأخذ عشرات السنوات والمثال الواضح في ذلك تنظيم باب شرقي فمنذ فترة قصيرة بدأ تنفيذه. وهنا نتطرق أيضاً إلى إجراءات الاستملاك ولجان النظر في الاعتراضات ثم لجان البت ولجان التنفيذ تأخذ وقتاً طويلاً . وهناك ناحية أخرى تتعلق بمسألة مخالفات المطور العقاري التي يحق فيها للهيئة إلغاء تشميل المشاريع أو إلغاء الرخص حيث تعتبر هذه المخالفات واضحة لواضعي القانون ولكنها غير واضحة لمنفذيه.

مشكلتنا كانت توفير أراضي منظمة والآن ألغى القانون هذه المشكلة بتأمينه لها، ولكن السؤال من سيقوم بالبدء بهذه المشاريع لاسيما أن القانون ربط تعيين مناطق التطوير العقاري بمجلس الوزراء وهذا ما حدث بالقانون 16 الذي أصدر على جلستين وكان جيداً حينها ولكن المشكلة بالتنفيذ، وأتساءل كم مشروع استفاد من هذا القانون (واحد في حلب لم يبدأ، والثاني في حمص مجهول الوضع، وعدد من الجمعيات المعدودة على الأصابع) فالخوف إذاً من العقلية التي تشغل القانون ومستلزماته. وطرح القانون مفهوم المطور العقاري كشخص أو جهة وضعت لها مستلزمات وحرص على حق المواطن الم