السلعة العقارية بين مؤسسات التطوير والاستثمار العقاري والجمعيات التعاونية

القطاع العقاري بأهميته وخصائصه وظروفه المرحلية يحتاج للوقوف على العديد من النقاط الهامة التي تسعى لتحقيق دوره المجتمعي وانطلاقاً من هذه الأهمية كان لابد من الإضاءة على بعض المفاصل الحيوية التي استطعنا من خلالها التعرف على بعض
 من مشكلات ونتائج عمل هذا القطاع , وربما كان الدور الأكبر في عمل هذا القطاع مؤسسات التطوير والاستثمار العقاري والجمعيات التعاونية إضافة للقطاع العام المتمثل بمؤسسات الإسكان العسكري والتعمير التي تتولى تنفيذ المشاريع الخدمية والعملاقة في البلدات والمحافظات .. 

ضمن عمل مؤسسات التطوير والاستثمار العقاري استهداف تجاه نجاح أعمال هذه المؤسسات ومعوقات كثيرة ومحاولات لعرقلة مسيرة هذا القطاع بالإضافة لطموحات وآمال يملكها هذا القطاع , ومن ضمن أهم المؤسسات الوطنية العقارية الخاصة التي ساهمت بإشادة مشاريع هامة في سورية كان لنا اللقاء مع السيد " عبد القادر الحسن " مدير عام مؤسسة عبد القادر كنان الحسن العقارية ليحدثنا عن آخر المستجدات والتطورات والرؤيا المستقبلية للقطاع العقاري . 

– في البداية يسرنا أن نتحدث عن أهمية القطاع العقاري في سورية وما هو المناخ الاستثماري الذي تعيش فيه مؤسسات تجارة وصناعة التطوير العقاري ؟

– تأتي أهميته من خلال أن السلع العقارية هي المطلب الأول لكل أسرة في هذا القطر , وهذه السلع يمكن أن تكون ذات نوع تجاري أو سكني أو صناعي أو ترفيهي أو غيرها .. والسلع العقارية تهدف لأن تلبي حاجة شخصية أو حاجة استثمارية عليها أو من خلالها , وبما أن هذا المجال يدخل إليها الكثير من المستثمرين سواء من البائعين أو المشترين أو المستخدمين فلا بد أن يولى هذا القطاع أهمية كبيرة , والمؤسسات التي عملت في القطاع العقاري وخاصة في حلب عانت كثيراً من الفساد وتقديم المصلحة الشخصية عن المصلحة العامة في كثير من الحالات ومن بعض الأفراد من خلال الابتزاز الذي أفرز مضامينه المشاكل السابقة بمجلس مدينة حلب , إذ أننا بحاجة لتوفير جواً صافياً يشجع المؤسسات العقارية على استصدار التراخيص اللازمة من أجل المشاريع ونجد أنهم مندفعين وبشدة من أجل الإقدام على المشاريع العقارية وبرأي إن ما عانيناه سابقاً يكفي , وأتوجه شخصياً للقيادة باختيار الأفراد الأكفاء وأن يكون على مستوى من الدراية الثمينة والقدرة الحياتية في هذا المضمار وتسليمهم ذمام الأمور للنهوض بواقع اقتصادنا الوطني إلى الأمام وتشجيع الاستثمار في القطاع العقاري للدخول بمشاريع عملاقة ومتوسطة وغيرها . 

– استهدفت مؤسستكم من فترة ليست بالبعيدة باتهامات تدعي دخولها بمشاريع مخالفة للأنظمة والقوانين فما ردكم حول هذا الاستهداف ؟

– إن كل إنسان ناجح هو هدف لأعداء النجاح فالدخول في مشاريع مخالفة للأنظمة والقوانين يتنافى مع سياسة المؤسسة لأنها تملك طموح كبير في التوسع بعملها والنهوض بالمستوى العمراني لهذا البلد المعطاء ووجود أي مشاكل إدارية في أحد المشاريع يعرض حياة المشروع والمؤسسة للخطر والمساءلة القانونية وكثير من الجهات الرسمية راجعتنا بهذا الموضوع وأجرت الخبرة الدقيقة على كل المشاريع ووجدت أنها قد أنجزت بموجب رخص وحسومات نظامية وقرارات صادرة عن جهات إدارية تملك الأمر في الكثير من المعضلات التي واجهت المؤسسة , أما الاستهداف فهو للحد من النجاحات التي تقوم بها المؤسسة وأيضاً للنيل من سمعتها الحسنة لأنها تؤدي كل الخير أمام المتعاملين معها والمتعاقدين معها على شراء السلع العقارية .

– يعتبر العقار من أهم متطلبات جيل الشباب في سورية , وتأمين العقار المناسب للشباب يعد من أبرز الأدوار المنوطة بمؤسسات القطاع العقاري العامة والخاصة , سواء مؤسسات الاستثمار العقاري أو التجارة والوساطة العقارية أو مؤسسات التمويل العقاري .. فما هو دوركم في استهداف هذه الشريحة الهامة من المجتمع ؟ 

– لا يوجد لنا دور إلا من خلال المرسوم التشريعي رقم ( 15 ) لعام 2008 الذي أتاح للشركات العقارية وخاصة التي تنطبق عليها صبغة الاستثمار العقاري بأن تأخذ مساحة أصغرية تصل إلى 250000 متر مربع يقام عليها مشاريع سكنية وتجارية مخدمة ومجهزة تؤمن فيها العقار المناسب للشباب .. وإذا أقدمت المؤسسات الخاصة على هذه الخطوة فإنه يمكن لها أن تقدم السلعة العقارية بالقيمة التي تتناسب مع دخلهم وملائمة للظروف الصحية والحياتية , ولكن هذه المشاريع تعتبر مشاريع عملاقة تحتاج لتمويل بهدف تغطية قيمة البنى التحتية وقيمة الإنشاءات وبرأي الشخصي يجب تشجيع هذه المشاريع وأرى من الضروري أن تقدم المؤسسات العقارية على دراسة هكذا مشاريع وتطرحها بالأسواق للاكتتاب .. إذ أننا نعمل في إطار المرسوم التشريعي المذكور أعلاه لتحقيق مشاريع تنموية وطنية بامتياز تسهم في تطوير الاقتصاد الوطني .

– أهم ما يميز عمل مؤسسات الاستثمار والتطوير العقاري الخاصة عن الجمعيات التعاونية السكنية .. ؟

– إن عمل المؤسسات العقارية الخاصة لا يماثل ولا يتداخل مع عمل الجمعيات التعاونية السكنية , فالجمعيات التعاونية تعمل في إطار المرسوم التشريعي رقم ( 17 ) والتعليمات التنفيذية الخاصة به , بينما في مؤسسات الاستثمار العقاري الخاصة فهي قطاع خاص بالكامل لا يوجد فيه عطاء إنما الشركة المقيمة للمشروع هي شركة تدير المشروع وتنفيذه من بدايته حتى نهايته , حيث تعمل على تأمين السلعة العقارية التي تتناسب قيمتها مع أصحاب الدخل المحدود من خلال تقسيم سعر الأرض على عدد المساكن الموجودة وإشادة ارتفاعات كبيرة تقلل من تكلفة الأرض بالإضافة إلى العمل الإنشائي الضخم , فكلما كانت المساحة المربعة أكبر وكان المشروع أضخم قلت كلفته , وهذا يحقق انخفاض في التكلفة مع توفر المتطلبات التي يطلبها الكثير من الشباب والعوائل في السكن العقاري . 

– خلق فرص العمل تبدأ بتنشيط حركة القطاع العقاري فكيف تنظر مؤسستكم لهذا الدور ؟

– إن مهنة البناء وعمل الشركات العقارية التي تشيد مشاريع عمرانية ترتبط معها العديد من المهن , فالمهنة الأولى التي تتصل بشكل مباشر معها هي الهندسات بكافة اختصاصاتها من خلال عمل المكاتب الهندسية الخاصة بالدراسة والإنشاءات والتنفيذ والإشراف حيث تعتبر المهنة العلمية الأولى التي ترتبط بالعقار , بالإضافة للمهن الحرفية الأخرى الحدادة والبناء والإنشاء والتعمير والتمديدات الصحية والمائية والأعمال الميكانيكية والكهربائية وغيرها من المهن التي يحتاجها المشروع العقاري , ومن أجل تخديم هذه المشاريع فلابد من توفير المواد الأولية التي يبيعونها تجار مواد البناء سواء أكانت تلك المواد مصنعة محلياً أو مستوردة لأصحاب المشاريع العمرانية , وهذا كله يساهم بشكل كبير في حجم الإنفاق الاستهلاكي ويسهم بشكل أكبر في تحريك عجلة الاقتصاد الوطني وتطويره .. فإذا توسعت المشاريع العمرانية بعملها وتحركت معها تلك المهن المرتبطة بها فإن ذلك سيسهم بشكل كبير بإيجاد فرص عمل تقضي على الكثير من أنواع البطالة المقنعة والاحتكاكية وغيرها , حيث أن القضاء على البطالة يكون بطرح مشاريع وتقديم فرص عمل تتناسب مع إمكانيات وقدرات الفرد وإذا تراجعت هذه المشاريع وحد من انتشارها أسهمت بتضخيم البطالة وانخفاض الدخل .

– ما هي أهم المعوقات التي لحظتموها في مجال عملكم وتعتبرونها معوقات تواجه القطاع العقاري وكيف يمكن الوصول إلى مبادئ لتطوير هذا القطاع الهام في سورية برأيك ؟

– المشكلة الأولى هي البيروقراطية التي نعيشها في كافة دوائر الدولة التي تقع عليها مسؤولية إدارة وتنظيم هذا القطاع بشكل أو بأخر ومنها مجلس المدينة ودائرة السجل العقاري ومديرية المالية ومؤسستي الكهرباء والمياه وجميع هذه المؤسسات وغيرها يجب أن تتمتع بالشفافية الفعالة ويجب أن تشجع أصحاب الشركات العقارية على الاستثمار من خلال تسيير أمورها والمرونة وتطبيق القانون بوجهه الإيجابي , وهناك الكثير من القوانين يوجد فيها أمور اجتهادية نأمل من كافة المعنيين أن يجتهدوا ويطبقوا القانون بالوجه الايجابي الذي يخدم المصلحة العقارية وبالنهاية يصب في مصلحة البلد .. في ختام حديثي أتوجه بالشكر لصحيفتكم التي أتاحت لي فرصة مناسبة للرد على الاستهداف الذي تعرضت له المؤسسة والذي يتنافى مع قيمها ومبادئها فما كانت لترتقي لولا التزامها بالأنظمة والقوانين واحترامها لهم .
في الجانب الأخرى من الحوار كان لا بد من التعرف على نشاط التعاون السكني في مجال القطاع العقاري وما يحققه من غاية وهدف في استيعاب متطلبات المجتمع والشباب , وفي هذا الإطار التقينا بالحقوقي السيد محمد جمال الذي حدثنا عن الإطار القانوني لعمل الجمعيات التعاونية السكنية والصعوبات التي يواجهها ..

– تطرق المرسوم التشريعي رقم (17) الناظم لعمل الجمعيات التعاونية السكنية لتحديد الأهداف والغايات من إيجاد القطاع التعاوني السكني في سورية , فما هي تلك الأهداف والغايات ؟

– نجد في مواد المرسوم عدة نقاط تشير لأهمية القطاع التعاوني السكني والهدف المنشود منه كأحد أهم القطاعات العقارية , حيث جاء في المادة الثانية منه بأن جهات القطاع التعاون السكني تعد فرعاً من القطاع التعاوني الذي يهدف إلى تحسين ورفع مستوى أعضائه اقتصادياً واجتماعياً من خلال تأمين الأراضي وتشييد المساكن وملحقاتها وتمليكها للأعضاء بسعر التكلفة ، وذلك وفقاً للمبادئ التعاونية وخطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية للدولة في مجال الإسكان .. واعتبر المرسوم بأن أموال الجمعيات التعاونية السكنية المنقولة وغير المنقولة مملوكة لها ملكية تعاونية بصفتها الاعتبارية وغير قابلة للتوزيع ولا يجوز أن يسترد عضو الجمعية عند انقضاء عضويته أو تصفية الجمعية أكثر مما دفعه ولا يجوز لأية جهة التصرف بأموال الجمعية خلافاً لأحكام هذا القانون ..

– كيف يتم إدارة أعمال الجمعية ومن المسؤول عن قراراتها ووضع خططها وبرنامج نشاطها ؟

– وضح المرسوم الجهة أو المجلس المعني بإدارة أعمال الجمعية والذي يسمى مجلس الإدارة وأشارت المادة ( 24 ) من المرسوم إلى أن الجهة التي تصدق على أعمال مجلس الإدارة ولها الحق بانتخابهم وعزلهم هي الهيئة العامة التي تتألف من جميع الأعضاء وهي السلطة العليا في الجمعية وتسري قراراتها على جميع الأعضاء ويجوز في جمعيات الاصطياف التي تشمل منطقة عملها أكثر من محافظة والجمعيات التي يتجاوز عدد أعضائها ألف عضو أن تتكون الهيئة العامة من مندوبين يعين النظام الداخلي عددهم وكيفية اختيارهم بحيث لا يقل عدد المندوبين عن عشر أعضاء الهيئة العامة ..
– وهناك جهات وصائية لها الدور في الإشراف والمراقبة على أعمال الجمعية حددها المرسوم وهي وزارة الإسكان والتعمير ممثلة بمديرياتها في المحافظات والاتحاد العام للتعاون السكني ممثلة بمكاتبها التنفيذية في المحافظات , حيث حمل المرسوم بمادته ( 26 ) المسؤولية لممثلي الجهتين كامل المسؤولية القانونية بالمشاركة مع مجلس الإدارة عن القرارات المخالفة لأحكام هذا القانون .. حيث تدعى الهيئة العامة لاجتماع سنوي دوري أو استثنائي في الحالات الخاصة التي ورد ذكرها بالمرسوم , وتتولى الهيئة العامة مناقشة تقارير مجلس الإدارة ولجنة المراقبة والتصديق عليها ومناقشة الحسابات الختامية والميزانية السنوية والتصديق عليها بما في ذلك حساب توزيع الأرباح والخسائر وإقرار كيفية معالجة الخسائر عند وجودها مع مراعاة توصيات مدقق الحسابات , والتصديق على تقرير مدقق الحسابات وتسمية مدقق الحسابات وتحديد أجره ..

– ما هي أهم الصعوبات التي تواجه التعاون السكني برأيك ؟

– هناك جملة من الصعوبات التي يواجهها هذا القطاع الهام احدها مشكلة الحصول على أراضي للبناء فبسبب ارتفاع سعر الأراضي إلى درجة تتجاوز الإمكانيات المالية للجمعيات التعاونية وقد لحظ المرسوم التشريعي ذلك فنص بالمادة (6) منه على أن يتم تصديق المخططات التنظيمية العامة والتفصيلية من قبل الجهات المختصة بعد لحظ مناطق خاصة بالسكن الشعبي والتعاوني في حدود حاجة الجهات العامة والتعاونية للاستملاك باستثناء المشاريع الحيوية ولقاء تعويض عادل وفق أحكام قانون الاستملاك , ويتبين من النص السابق أن المشرع ألزم الجهات المختصة عند إعداد المخططات التنظيمية بأن تقوم بتخصيص مقاسم للتعاونيات حسب الحاجة . 

– المشكلة الثانية هي صعوبة الحصول على التمويل المناسب فالتمويل ذاتي من الأعضاء ومحدود نظراً لأن غالبيتهم من ذوي الدخل المحدود أما التمويل الخارجي المتمثل بالقروض الحكومية فيقيده شروط تتعلق بالمبالغ اللازمة لإشادة البناء ومقدار الفائدة على القرض ومدة التسديد وغالباً تلك القروض لا تفي بالغرض .
– المشكلة الثالثة برأي تتمثل في الهيمنة الإدارية فمنذ مرحلة التأسيس يعاني المؤسسون من وصاية السلطة الإدارية على الجمعية , حيث تكثر الإجراءات الروتينية وتطول مدة المعاملات بالإضافة إلى أن الوزارة كثيراً ما ترجئ إشهار الجمعيات أو ترفضه دون مسوغ شرعي , أو تمتنع عن إحداث جمعيات وإذا ما أسست جمعية بدأت معاناة الخضوع إلى موافقات مسبقة لكل نشاط تمارسه الجمعية وكأنها تابعة للوزارة عدا المعاملات في الدوائر الرسمية .
– المشكلة الرابعة تتمثل في عدم كفاءة العاملين في مجالس إدارة الجمعيات السكنية إما بسبب نقص الخبرة الإدارية أو الفنية أو لسوء الأمانة لدى البعض منهم ولأن البعض الآخر وهم قلة جعل من الجمعيات مؤسسة عائلية له ولأفراد أسرته .
في الختام أتوجه بالشكر لأسرة عملكم بإتاحة الفرصة للحديث عن قطاع هام ومحوري من قطاعات العمل العقارية ونتمنى لكافة جمعياتنا التوفيق بمهامها والشفافية بعملها .